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- 新聞
美國EB-5投資移民項目,欺詐重災區[2024-04-18]

 
近期,剛寫了一篇SEC欺詐起訴案:2024年,SEC的第一起欺詐案,有投資人問我說心慌慌,還有哪些眼見著是欺詐的項目。

目前,在我的“疑似”欺詐清單裡,包括老項目以及目前個別新項目,其實很明確,基本符合兩大標簽:#項目自融、#華人。

雖然,我很介意標簽化普遍化問題項目,但是這類項目的嚴重性不得不讓我想提醒相關投資人注意,特別是對於即將新入坑的投資人。

我們先看第一大標簽:#項目自融。

在這個列表裡,我們大致可以看到EB-5過去這麼多年的欺詐案的情況:EB-5問題項目匯總|12月1日

當然這個列表肯定不完整得,這裡只完全覆蓋了官方(SEC、FBI和檢察院)起訴或介入的案子,投資人起訴並贏得訴訟的並不能完整包括在內。

被官方起訴的案子,最大的特點就是“項目自融”。

什麼叫項目自融,簡單說就是項目方自己給自己融資。

如果一個區域中心,作為獨立的基金公司來給某開發商/項目方融資,不符合這類“項目自融”的特點。通常,不用擔心惡意的欺詐,雖然並不一定完全如此。

譬如,我們看最近投資人發起的兩個訴訟大案子:世紀廣場:185名中國投資人起訴區域中心南港酒店,繼寫字樓拍賣後,被EB-5投資人起訴,這兩個案子的最大區別是,南港項目是“自融”,投資人上來就是起訴區域中心/開發商欺詐,而世紀廣場項目區域中心和開發商獨立,投資人訴區域中心欺詐的證明難度要高很多。

SEC等介入的欺詐案子,絕大多數都是“自融”的項目。

自己開發項目,自己利用EB-5給自己的項目融資。除了部分案子,區域中心其實是和開發商有連帶或串通關係,譬如在上面列表裡的,Palm House案串通一氣,譬如紐約綠色出租車案子。

這類項目,裡裡外外利益一體,EB-5資金左口袋進右口袋出,沒有第三方的監管,特別考驗人性,比較容易出問題。

雖然,2022年的EB-5新法案要求,對於區域中心的項目進行第三方年度審計或資金監管,但是否有實際效果,對於防範欺詐的效果怎樣,還很難講。

更需要注意的是,新法的要求是對區域中心的,對於直投項目並沒有類似監管措施,更容易出問題。

第二個大標簽,不好意思,就是#華人。

不是說其他族裔或者老美不會欺詐,上面講的Palm House這種在我看來特別惡意的案子就是當地老美操盤的,以及大名鼎鼎的Jay Peak、芝加哥會議中心,包括PDC、SFRC、綠色出租車等都不是華人的案子。

但是,通常非華人更小心謹慎,更不太容易用非常粗暴的手段違法,或者至少比例沒這麼高。

我也不是說,其他族裔操盤的案子更安全,只是他們更擅長利用法律來獲取利益,而不是直接給執法機關留下把柄,或者更容易通過法律手段來保護他們自己。

翻翻上表案例就知道,萬國置地華人老闆才挪了2000萬就判了20年,那個Jay Peak老闆挪了2/3個億才判了8年,Palm House這種更惡性的人都不知所蹤。

這兩個標簽,#項目自融和#華人一結合,項目出問題的比例更高。

在此,我不想一棒子打死一船人,但是,對於新投資人們,我特別建議一些新項目,大家要謹慎考慮。

現在#項目自融,有時候被包裝的不太容易識別。

譬如,某開發商運作了一個項目,他可能會去租用一個區域中心,融資其實還是他自己來做。這類項目,普通投資人並不能意識到,這是一個“自融”項目。這就需要自己看項目文件,看GP或管理人是誰是否與項目方有關聯,或者諮詢專業人士來規避,至少是厘清風險。

如果是非區域中心的,華人操盤的直投項目,EB5Sir更是非常建議繞著走,EB-5項目選擇有很多,我們不要非得去挑戰人性:EB-5到處都是坑,那麼不如做直投?

文章來源:美國EB5一點通

來源於:美國EB5一點通
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